El Consejo General del Poder Judicial ha emitido una nota de prensa en la que ha dado a conocer los fallos de diferentes sentencias del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo en relación al reparto de los gastos de formalización de las hipotecas, de cancelación y apertura de las mismas.
Contraviniendo una directiva de la UE y nuestro propio Código Civil
Esta nueva sentencia podría contravenir la directiva 93/13 de protección de los usuarios y consumidores de la UE, que establece que una vez que una cláusula se estima como nula, ésta “debe desaparecer” en su totalidad como si nunca hubiera existido. Es decir, según dicha directiva, no cabe establecer un reparto de dichos gastos en los préstamos hipotecarios en los que esta cláusula sea declarada nula. A este respecto, el TJUE ya se pronunció en 2016 estableciendo que el Tribunal Supremo español había sentenciado contra esta directiva en el asunto de las cláusulas suelo.
Además, nuestro propio Código Civil establece claramente que con la declaración de nulidad de una cláusula, sus efectos han de ser la restitución de todas las cantidades que hayan sido pagadas de más. Con estos antecedentes, todo parece indicar que la cuestión volverá a decidirse en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que será quién decida finalmente quién y cómo asume cada gastos.
¿Quién paga cada gasto con esta nueva decisión del Supremo?
En relación con cada uno de los gatos de formalización de la hipoteca, esta ha sido la decisión del Tribunal:
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Mantiene su propio criterio de que dicho tributo sea asumido en exclusividad por el hipotecado. Criterio que se estableció en su Sentencia del 15 de marzo de 2018.
Notario
El Tribunal entiende que la formalización del préstamo como escritura pública beneficia a banco y consumidor. Por eso establece que debe pagarse a medias.
¿Cuál es cada gasto de la hipoteca?
Gestoría
Se reparten igualmente a medias. La explicación y justificación de la decisión es exactamente la misma que en los gastos de notaría.
Registro
Este gasto lo atribuyen al banco en su totalidad. Esto es así ya que el hecho de inscribir la hipoteca en el registro da lugar a posibles acciones futuras por parte de la entidad financiera. Como pudiera ser la ejecución de un procedimiento de impago.
Cancelación de la hipoteca
Aquí los magistrados consideran que la cancelación beneficia en exclusiva al cliente. Esto se debe a que es a él al que interesa que el inmueble sobre el que pesa la garantía del préstamo aparezca libre de cargas cuando quede completamente pagado. Por eso, el pago de la misma lo asigna en su totalidad al consumidor.
¿Qué ocurre con la comisión de apertura?
La comisión de apertura de las hipotecas se define por el Banco de España como la retribución de un servicio. Sin embargo, el Supremo la define como parte del precio, por lo que sólo podría reclamarse si fuera abusiva o si ha cumplido los requisitos de transparencia.
Con esta consideración parece que los magistrados están poniendo la tirita antes de que salga la herida en referencia a la comisión de apertura.
Todavía puedes recuperar gran parte de los gastos de hipoteca
A pesar de estas últimas sentencia, todavía estás a tiempo de recuperar parte de los gastos que tuviste que asumir cuando formalizaste tu hipoteca. Recuerda que en reclamador.es ponemos a tu disposición un sólido equipo de abogados contra bancos. Te van a acompañar durante todo el proceso y te ayude a recuperar lo que es tuyo.
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