Se abre un nuevo frente en las reclamaciones contra los bancos por las hipotecas. En este caso, las novedades vienen con respecto a la cláusula de comisión de apertura.
En 2021, el Tribunal Supremo elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) al considerar que la anterior cuestión estaba planteada desde un punto de vista “distorsionado”, según su criterio, por lo que quería despejar las dudas sobre si su jurisprudencia es contraria o no al Derecho de la UE.
Por fin, el Tribunal Europeo se ha manifestado al respecto y, en su sentencia de 16 de marzo de 2023, establece que dicha comisión no forma parte del objeto principal del contrato por lo que puede ser susceptible de control de abuso.
Veámoslo en detalle en qué consiste esta comisión de apertura:
¿Qué es la comisión de apertura?
Es el importe que cobran los bancos al inicio de la hipoteca en un sólo pago con motivo de distintas gestiones administrativas llevadas a cabo por las entidades para poder formalizar el contrato.
Está incluida en las escrituras de préstamo, normalmente en la cláusula cuarta y se instrumentaliza en forma de porcentaje sobre el capital concedido (suele ir del 0,5% al 1%) o en un importe fijo.
La provisión de fondos de la hipoteca
¿Reclamar o no la comisión de apertura actualmente?
Ahora que ya sabemos qué es la comisión de apertura, volvemos a la cuestión que nos ocupa: ¿se puede reclamar? Pues bien, hasta ahora, este gasto no se incluía en las reclamaciones de gastos de formalización de hipoteca por no existir una postura unánime en cuanto a su abusividad. Pero, de acuerdo a la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sí es posible reclamar la devolución de este gasto cuando incumpla los debidos controles de cláusulas abusivas exigidos por la Directiva Europea 93/13.
Se trata de una acción imprescriptible, por lo que no hay un plazo establecido para reclamar. Podrás hacerlo con independencia de la fecha de formalización de tu préstamo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea avala considerar abusiva la comisión de apertura de las hipotecas
¿Realizar una única reclamación con los gastos de formalización o plantear varias demandas?
Depende de la situación en la que te encuentres. Si todavía no has iniciado una reclamación solicitando la devolución de los gastos de tu hipoteca (notaría, tasación, gestoría y registro), cuya viabilidad está totalmente consolidada, podrías reclamarlos incluyendo también el importe abonado en concepto de comisión de apertura.
Si, en cambio, ya habías reclamado los gastos de tu hipoteca antes, puedes iniciar un proceso solicitando la nulidad de la cláusula concreta que impone la comisión de apertura individualmente.
¿Necesitas ayuda con la reclamación de la comisión de apertura o de los gastos de tu hipoteca?
Para el caso de los gastos de formalización de la hipoteca, la cláusula donde imponen el abono de los mismos de manera íntegra al cliente suele ser la Quinta en la mayoría de escrituras de préstamo hipotecario. Si el banco no hizo ningún reparto (esto puede ocurrir en algunos préstamos posteriores a enero de 2019), podrás reclamarlo. La documentación necesaria para iniciar los trámites es la propia escritura y las facturas de cada uno de los gastos.
En el supuesto de la comisión de apertura, deberemos acudir, como ya hemos especificado anteriormente, a la cláusula Cuarta del préstamo en la mayoría de los casos. En dicho apartado se establecerá por parte del banco un importe a abonar en un pago único al inicio del contrato, este puede ir formulado como una cantidad fija o como un porcentaje sobre el capital prestado. Para poder solicitar su nulidad y consiguiente devolución, deberás aportarnos la copia de la escritura y el justificante de abono de la comisión (suele ser el primer movimiento de la cuenta de la hipoteca y coincide con la fecha de firma de la escritura).
Hay que tener en cuenta que, a diferencia de los gastos de formalización, no todos los prestatarios han tenido que abonar la comisión de apertura.
Recuerda que en reclamador.es ponemos a tu disposición un sólido equipo de abogados que te van a acompañar durante todo el proceso y te ayudarán a recuperar lo que es tuyo.
¿Quieres reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca?
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