Se abre un nuevo frente en las reclamaciones contra los bancos por las hipotecas. En este caso, las novedades vienen con respecto a la cláusula de comisión de apertura.
En 2021, el Tribunal Supremo elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) al considerar que la anterior cuestión estaba planteada desde un punto de vista “distorsionado”, según su criterio, por lo que quería despejar las dudas sobre si su jurisprudencia es contraria o no al Derecho de la UE.
Por fin, el Tribunal Europeo se ha manifestado al respecto y, en su sentencia de 16 de marzo de 2023, establece que dicha comisión no forma parte del objeto principal del contrato por lo que puede ser susceptible de control de abuso.
Veámoslo en detalle en qué consiste esta comisión de apertura:
¿Qué es la comisión de apertura?
Es el importe que cobran los bancos al inicio de la hipoteca en un sólo pago con motivo de distintas gestiones administrativas llevadas a cabo por las entidades para poder formalizar el contrato.
Está incluida en las escrituras de préstamo, normalmente en la cláusula cuarta y se instrumentaliza en forma de porcentaje sobre el capital concedido (suele ir del 0,5% al 1%) o en un importe fijo.
La provisión de fondos de la hipoteca
¿Reclamar o no la comisión de apertura actualmente?
Ahora que ya sabemos qué es la comisión de apertura, volvemos a la cuestión que nos ocupa: ¿se puede reclamar? Pues bien, hasta ahora, este gasto no se incluía en las reclamaciones de gastos de formalización de hipoteca por no existir una postura unánime en cuanto a su abusividad. Pero, de acuerdo a la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sí es posible reclamar la devolución de este gasto cuando incumpla los debidos controles de cláusulas abusivas exigidos por la Directiva Europea 93/13.
Se trata de una acción imprescriptible, por lo que no hay un plazo establecido para reclamar. Podrás hacerlo con independencia de la fecha de formalización de tu préstamo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea avala considerar abusiva la comisión de apertura de las hipotecas
¿Realizar una única reclamación con los gastos de formalización o plantear varias demandas?
Depende de la situación en la que te encuentres. Si todavía no has iniciado una reclamación solicitando la devolución de los gastos de tu hipoteca (notaría, tasación, gestoría y registro), cuya viabilidad está totalmente consolidada, podrías reclamarlos incluyendo también el importe abonado en concepto de comisión de apertura.
Si, en cambio, ya habías reclamado los gastos de tu hipoteca antes, puedes iniciar un proceso solicitando la nulidad de la cláusula concreta que impone la comisión de apertura individualmente.
¿Necesitas ayuda con la reclamación de la comisión de apertura o de los gastos de tu hipoteca?
Para el caso de los gastos de formalización de la hipoteca, la cláusula donde imponen el abono de los mismos de manera íntegra al cliente suele ser la Quinta en la mayoría de escrituras de préstamo hipotecario. Si el banco no hizo ningún reparto (esto puede ocurrir en algunos préstamos posteriores a enero de 2019), podrás reclamarlo. La documentación necesaria para iniciar los trámites es la propia escritura y las facturas de cada uno de los gastos.
En el supuesto de la comisión de apertura, deberemos acudir, como ya hemos especificado anteriormente, a la cláusula Cuarta del préstamo en la mayoría de los casos. En dicho apartado se establecerá por parte del banco un importe a abonar en un pago único al inicio del contrato, este puede ir formulado como una cantidad fija o como un porcentaje sobre el capital prestado. Para poder solicitar su nulidad y consiguiente devolución, deberás aportarnos la copia de la escritura y el justificante de abono de la comisión (suele ser el primer movimiento de la cuenta de la hipoteca y coincide con la fecha de firma de la escritura).
Hay que tener en cuenta que, a diferencia de los gastos de formalización, no todos los prestatarios han tenido que abonar la comisión de apertura.
Recuerda que en reclamador.es ponemos a tu disposición un sólido equipo de abogados que te van a acompañar durante todo el proceso y te ayudarán a recuperar lo que es tuyo.
¿Quieres reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca?
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Buenas tardes me gustaría saber si con la cláusula suelo viene ya la actualización de la hipoteca o es aparte
Hola Carmelo,
Para reclamar la comisión de apertura necesitarías el justificante de dicho pago, que normalmente es el siguiente pago que te descuentan nada más recibir tu hipoteca
Un saludo
Buenos días yo tengo un piso comprado en 2006 y tengo un comisión de apertura de 2% como lo puedo reclamar
Hola Loana,
Tienes que registrarte aquí para iniciar las gestiones de reclamación, solo tienes que hacer tres pasos:
1. Rellenar nuestro formulario es muy fácil. Puedes hacerlo desde tu ordenador o desde el móvil.
2. Adjunta y firma tu documentación de forma segura. En pocos minutos tienes iniciada tu reclamación de comisión de apertura de hipoteca.
3. Nosotros nos encargamos de todo, llegamos hasta el final para recuperar tu dinero.
Un saludo!
Hola y si mi préstamo es del año 1991, ¿también puedo reclamar los gastos?
Hola Eva,
Sí, puedes iniciar la reclamación en nuestro área cliente .
Un saludo.
Cuanto me va a costar si me reclamais la comisión de apertura de mi hipoteca?
Hola Martín,
En esta página , puedes encontrar cómo comenzar la reclamación con nosotros y nuestros honorarios.
Un saludo.
Buenas. Y si acabo de gestionar mi hipoteca y me dicen que en la firma me cobran el 0.25 por apertura y en la web del banco anuncian hipoteca sin comision de apertura puedo reclamar el no pagarlo. La firma la tengo en 2 semanas. Gracias
Hola Patricia,
Puedes reclamar e indicarles que en su publicidad indican que no se cobra, no obstante, si finalmente te lo acaban cobrando puedes iniciar una reclamación con nosotros para que te lo devuelvan.
Un saludo.
Buenos días me gustaría saber si la reclamacion por comisión de apertura tiene fecha de prescripción mi hipoteca es del 2004 y ya esta pagada, gracias
Buenos días Jose Luis,
No hay prescripción para las reclamaciones de los gastos de hipoteca y comisión de apertura
Un saludo
Compre el piso en 2003 con una pareja de la que me separe y vendimos el piso 5 años despues,puedo tambien reclamar?
Hola Sonia,
Puedes reclamarlo si aportas toda la documentación y si tu expareja está conforme con la reclamación.
Un saludo.
Buenos días,
Tengo una hipoteca firmada en el 2005 y creo que me cobraron la comisión de apertura del préstamo, ya he pedido cita con el gestor del banco para que me envíen los movimientos del primer mes donde debería estar reflejado, una vez que lo reciba, que pasos debo seguir para poder reclamarlo???
Hola Silvia,
Puedes comenzar tu reclamación con nosotros registrándote aquí.
Un saludo.
Hola compre mi piso el 2001 au. Estoy pagando lo puedo reclamar.
Hola Rocío,
Si te lo cobraron sí, puedes preparar la documentación y comenzar la reclamación con nosotros registrándote aquí.
He solicitado en Abanca los gastos de notario,comisión de apertura etc de mi hipoteca y me han contestado q ellos son uno de los bancos q no tienen q hacer esas devoluciones no me creo nada pero podían informarme por favor
Hola Ana María,
Podemos estudiar tu caso y ver la viabilidad del mismo, si lo deseas puedes subir la documentación aquí .
Un saludo.
Hola buenas tardes, es necesario tener el.movimiento del banco dnd salga reflejado el cobro de la comisión de apertura o es suficiente con las escrituras de la hipoteca dnd viene reflejado el porcentaje %?
Gracias
Hola Pilar,
Necesitamos el movimiento del banco también, puedes solicitárselo si no lo encuentras en el área cliente de tu cuenta.
Un saludo.
Si es una subrogación pero me han cobrado el 1% de apertura también se puede reclamar? Gracias
Hola María José,
Lo mejor es que inicies una reclamación con nosotros, nuestros abogados estudiarán tu caso y te indicarán la viabilidad del mismo. Puedes subir tu documentación aquí .
Un saludo.
Buenas noches,
A mi me cobraron en 2007 una comisión de apertura de 2700€ y una comision de estudio de 337€. Entiendo que la comisión de estudio ya engloba los gastos en formalizar la hipoteca y analizar la viabilidad y solvencia de la operación, por lo tanto la comisión de apertura que me cobraron para que fue?
Es una burrada de comisión un 2% sobre los 135000 que pedí de hipoteca, se cebaron a base de bien, se puede reclamar como abusiva? en ningún sitio pone que sea el 2% solo el importe a cobrar.
Hola Lauren,
Puedes iniciar la reclamación con nosotros aquí . Es posible que el porcentaje de tu comisión de apertura se encuentre entre los supuestos como abusiva.
Un saludo.
Buenos días,
Si mi hipoteca es subrogada y tan solo tengo las escrituras de compraventa y las copias del préstamo hipotecario del anterior propietario. Cómo se podría reclamar?
Hola Vic,
Podemos estudiar tu caso de manera gratuita y sin compromiso. Para ello únicamente tienes que completar el formulario de nuestra web y si tienes dudas con la documentación, no te preocupes, uno de nuestros asesores se pondrá en contacto contigo para informarte. Puedes acceder directamente pinchando aquí.
Gracias por leer nuestro blog.