Cambiar hipoteca variable a fija: gastos de novación de la hipoteca

Cambiar la hipoteca a tipo fijo (o de fijo a variable) se considera una novación del contrato de préstamo hipotecario. En este artículo, explicamos los puntos más importantes que deben tener en cuenta los hipotecados que quieran realizar modificaciones en sus contratos de préstamo. Por eso, a continuación detallamos qué es una novación de hipoteca y cuáles son los gastos que conlleva realizar una novación hipotecaria. 

¿Qué es la novación de hipoteca?

Novación de la hipoteca es el nombre técnico que reciben aquellos cambios que se producen en las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario. Una novación habitual en los últimos meses está siendo el cambio de hipoteca variable a hipoteca fija, debido, principalmente, a la escalada del Euribor.

Otra novación que hemos visto durante años ha sido la relacionada con la cláusula suelo. Después de llegar a un acuerdo con el banco o bien tras sentencia judicial, cuando se procede a cambiar esta cláusula en el contrato, habitualmente para eliminarla del mismo, se lleva a cabo una novación hipotecaria, pues se está cambiando una parte del condicionado del préstamo. 

El cambiar de interés variable a fijo, al igual que otras novaciones, conlleva unos determinados gastos, según qué motive esa novación, pues los anteriores ejemplos son solo dos de las diversas casuísticas que pueden llevar al hipotecado a realizar ese cambio en su préstamo.

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Motivos más comunes para pedir una novación: cambiar el interés de la hipoteca, ampliar el plazo o ampliación de capital

Comúnmente, los hipotecados identifican novación con cambio de la totalidad del préstamo, pero no es así. La novación más habitual que se ha producido en las hipotecas desde que existen es el cambio de interés y, después, la ampliación del plazo. En tercer lugar, la ampliación del capital prestado.

Además de para quitar la cláusula suelo de la hipoteca, otro de los motivos que llevan a los hipotecados a pensar en realizar una novación es por divorcio. Un ejemplo: La hipoteca está a nombre de ambos miembros de la pareja y cuando esta se rompe, una de las opciones es negociar con el banco una novación para quitar a la ex pareja del préstamo hipotecario, si bien, en estos casos en los que se produce una novación por divorcio, también habría que proceder a la extinción del condominio, para que esa persona deje de estar en la hipoteca y deje de ser propietaria de su parte de la vivienda. 

Gastos novación hipoteca: ¿Cuáles son?

Estos son los principales gastos que conlleva realizar una novación de hipoteca.

Comisión bancaria por novación

Entre los conocidos como “gastos novación hipoteca” destaca esta comisión. Se establece en el momento en el que se negocian las condiciones de la hipoteca. 

La comisión bancaria por novación suele oscilar entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente a pagar de la hipoteca. Si el cambio consiste en cambiar de tipo de interés fijo a variable, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo si se produce dentro de los tres primeros años de firma del préstamo. 

Gastos de novación en caso de ampliación de capital

Cuando con la novación lo que se pretende es una ampliación de capital, hay que tener en cuenta, además, otros gastos. Estos son: 

• Tasación del inmueble. En los casos de ampliación de capital, suele ser requerida una nueva tasación de la vivienda hipotecada, salvo que hubiera transcurrido un periodo de tiempo muy corto desde la última tasación. Pero si han transcurrido, por ejemplo, más de cinco años, la entidad bancaria exigirá una nueva tasación del inmueble. Al igual que ocurre con la gestoría, este gastos de novación varía en función de la empresa contratada, pero por norma general, suele oscilar entre los 250 y los 350 €.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se paga solo cuando se produce dicha ampliación de capital del préstamo. El coste del IAJD suele ser el 0,5 % sobre el capital que se está ampliando, pero puede variar según la Comunidad Autónoma y actualmente su pago corresponde al banco. Este gasto lo asume el banco. 

¿Qué gastos de novación tiene que pagar el banco?

Además del citado IAJD, con la nueva ley hipotecaria (Ley de Créditos Inmobiliarios), en los casos de novación de hipoteca, los gastos que debe asumir la entidad bancaria son: 

Gastos de notaría por cambiar la hipoteca a interés fijo (o de fijo a variable)

Como hemos indicado, una novación supone un cambio en una o varias de las cláusulas del condicionado de la hipoteca. Y estos cambios deben ser realizados ante notario. 

Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0,2 % al 0,5 % del capital pendiente. 

El Registro de la Propiedad

La novación hipotecaria firmada ante notario será inscrita en el Registro de la Propiedad. Los gastos derivados de este acto se estima que son el 50 % de los gastos del notario.

Los gastos de gestoría en la novación de hipoteca

Una novación también suele llevar aparejados unos gastos de gestoría. El coste dependerá de la entidad contratada, pero puede oscilar entre los 100 y los 150 €, pero, como decimos, al tratarse habitualmente de empresas privadas, podrá variar el coste del mismo. 

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