Uno de los problemas que afronta la pareja cuando decide poner fin a su relación es el uso o propiedad de la casa, más aún cuando sobre esa vivienda recae una hipoteca. En esta ocasión, hablaremos sobre extinción de condominio, o lo que es lo mismo, la disolución de la copropiedad. Veamos cómo uno de los propietarios puede quedarse con el 100% de la vivienda y qué pasa con la hipoteca.
Si la pareja, ante un divorcio con hipoteca a medias, decide que uno de los miembros sea quien ostente la propiedad de la vivienda, nos encontramos ante una extinción de condominio. Se trata de una operación por la que se pone fin a una copropiedad.
La extinción de condominio se encuentra regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil.
Como norma general, cuando se produce una extinción de condominio en un divorcio con hipoteca a medias, la parte que cede su propiedad suele recibir una contraprestación económica por ello. En otras ocasiones, la pareja decide que quien se quede con la propiedad de la vivienda asuma el pago total de la hipoteca. Esta acción tiene un gran inconveniente: la otra parte no será propietaria de una vivienda, pero sí contará con una hipoteca a su nombre.
Acabamos de plantear el principal problema de la extinción de condominio.
Extinción de condominio con hipoteca
Poner fin a la copropiedad no supone poner fin a la cotitularidad de la hipoteca que recae sobre esa vivienda.
Desde reclamador.es aconsejamos negociar con el banco el cambio de titular en la hipoteca. En no pocas ocasiones, la entidad bancaria se niega a esa novación, pues asume que es un riesgo. En otras ocasiones, cuando el banco acepta el cambio de titularidad, este obliga al propietario a firmar un interés más elevado o poner otras garantías, como un avalista.
Como hemos indicado, el banco no siempre acepta quitar uno de los titulares de la hipoteca, pues consideran que están perdiendo garantías de pago del préstamo. Si acepta novar la hipoteca, es decir, modificar alguna de sus cláusulas, el hipotecado deberá estudiar esas nuevas condiciones y plantearse la posibilidad de seguir como único propietario y titular de la hipoteca o vender la vivienda.
Si la pareja opta por la extinción del condominio, los propietarios de la vivienda deben acudir a la notaría para disolver esa copropiedad. Además del gasto de notaría, se debe hacer frente al gasto del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También es habitual que la pareja contrate una gestoría que se encargue de realizar los trámites. Si es así, además de la notaría, registro e IAJD, deberán asumir el pago por estos servicios.
Como ya hemos indicado, una vez realizada la extinción de condominio ante notario, se cambia la titularidad de la vivienda, pero no de la hipoteca. Es el momento de realizar la novación para que no aparezca como deudor el miembro de la pareja que ha dejado la propiedad de la vivienda. Si el banco no aceptara la novación, se podría intentar la subrogación de hipoteca, es decir, cambiar de banco la hipoteca.
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Gastos de hipoteca
Si tienes hipoteca, seguro que en el momento de su formalización tuviste que hacer frente a todos los gastos. En reclamador.es calculamos que hay 8,2 millones de hipotecas afectadas por esa cláusula considerada nula por abusiva por el Tribunal Supremo en su sentencia del 23 de diciembre de 2015. Si cancelaste tu hipoteca, también puedes reclamar los gastos de formalización.
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