Uno de los problemas que afronta la pareja cuando decide poner fin a su relación es el uso o propiedad de la casa, y preocupa más aún cuando sobre esa vivienda recae una hipoteca. En esta ocasión, hablaremos sobre extinción de condominio, o lo que es lo mismo, la disolución de la copropiedad. En este artículo vamos a ver cómo uno de los propietarios puede quedarse con el 100% de la vivienda y qué pasa con la hipoteca.
Si la pareja, ante un divorcio con hipoteca a medias, decide que uno de los miembros sea quien ostente la propiedad de la vivienda, nos encontramos ante una extinción de condominio. Se trata de una operación por la que se pone fin a una copropiedad.
La extinción de condominio se encuentra regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil.
Como norma general, cuando se produce una extinción de condominio en un divorcio con hipoteca a medias, la parte que cede su propiedad suele recibir una contraprestación económica por ello. En otras ocasiones, la pareja decide que quien se quede con la propiedad de la vivienda asuma el pago total de la hipoteca. Esta acción tiene un gran inconveniente: la otra parte no será propietaria de una vivienda, pero sí contará con una hipoteca a su nombre.
Acabamos de plantear el principal problema de la extinción de condominio.
Extinción de condominio con hipoteca
Poner fin a la copropiedad no supone poner fin a la cotitularidad de la hipoteca que recae sobre esa vivienda.
Desde reclamador.es aconsejamos negociar con el banco el cambio de titular en la hipoteca. Es posible que la entidad bancaria se niegue a esa novación, pues asume que es un posible riesgo. En las ocasiones en las que el banco acepta el cambio de titularidad, éste obliga al propietario a firmar un interés más elevado o poner otras garantías, como un avalista.
Como hemos indicado, el banco no siempre acepta quitar uno de los titulares de la hipoteca, pues consideran que están perdiendo garantías de pago del préstamo. Si acepta novar la hipoteca, es decir, modificar alguna de sus cláusulas, el hipotecado deberá estudiar esas nuevas condiciones y plantearse la posibilidad de seguir como único propietario y titular de la hipoteca o vender la vivienda.
¿Cómo se hace una extinción de condominio?
Si la pareja opta por la extinción del condominio, lo primero que tienen que hacer los propietarios de la vivienda es acudir a la notaría para disolver esa copropiedad. Además del gasto de notaría, se debe hacer frente al gasto del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
También es habitual que la pareja contrate una gestoría que se encargue de realizar los trámites. Si es así, además de la notaría, registro e IAJD, deberán asumir el pago por estos servicios.
Como ya hemos indicado, una vez realizada la extinción de condominio ante notario, se cambia la titularidad de la vivienda, pero no de la hipoteca. Es el momento de realizar la novación para que no aparezca como deudor el miembro de la pareja que ha dejado la propiedad de la vivienda. Si el banco no aceptara la novación, se podría intentar la subrogación de hipoteca, es decir, cambiar de banco la hipoteca.
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Gastos de hipoteca
Si tienes hipoteca, seguro que en el momento de su formalización tuviste que hacer frente a todos los gastos. En reclamador.es calculamos que hay 8,2 millones de hipotecas afectadas por esa cláusula considerada nula por abusiva por el Tribunal Supremo en su sentencia del 23 de diciembre de 2015. Si cancelaste tu hipoteca, también puedes reclamar los gastos de formalización.
En reclamador.es queremos ayudarte a recuperar lo que pagaste de más cuando firmaste tu hipoteca. Consulta con nuestros abogados tu caso de reclamación de gastos de formalización de hipoteca.
¿Cómo afecta a la declaración de la renta la extinción por condominio?
Con una extinción por condominio solo habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados en la parte del AJD, que dejará el pago de impuestos en un 1,5% (el 1% más los gastos del notario dependiendo de tu Comunidad autónoma.
Puede ser necesario incluir la extinción de condominio en el IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial para quien cede o vende parte de la vivienda. Aunque normalmente, si el valor total de la adjudicación es igual al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización, esta no computará como alteración del patrimonio a efectos de IRPF. Es decir, no sería necesario tributar en la declaración de la renta. Sin embargo, cuando este valor es distinto, sí que habrá una alteración.
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