Uno de los problemas que afronta la pareja cuando decide poner fin a su relación es el uso o propiedad de la casa, y preocupa más aún cuando sobre esa vivienda recae una hipoteca. En esta ocasión, hablaremos sobre extinción de condominio, o lo que es lo mismo, la disolución de la copropiedad. En este artículo vamos a ver cómo uno de los propietarios puede quedarse con el 100% de la vivienda y qué pasa con la hipoteca.
Si la pareja, ante un divorcio con hipoteca a medias, decide que uno de los miembros sea quien ostente la propiedad de la vivienda, nos encontramos ante una extinción de condominio. Se trata de una operación por la que se pone fin a una copropiedad.
La extinción de condominio se encuentra regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil.
Como norma general, cuando se produce una extinción de condominio en un divorcio con hipoteca a medias, la parte que cede su propiedad suele recibir una contraprestación económica por ello. En otras ocasiones, la pareja decide que quien se quede con la propiedad de la vivienda asuma el pago total de la hipoteca. Esta acción tiene un gran inconveniente: la otra parte no será propietaria de una vivienda, pero sí contará con una hipoteca a su nombre.
Acabamos de plantear el principal problema de la extinción de condominio.
Extinción de condominio con hipoteca
Poner fin a la copropiedad no supone poner fin a la cotitularidad de la hipoteca que recae sobre esa vivienda.
Desde reclamador.es aconsejamos negociar con el banco el cambio de titular en la hipoteca. Es posible que la entidad bancaria se niegue a esa novación, pues asume que es un posible riesgo. En las ocasiones en las que el banco acepta el cambio de titularidad, éste obliga al propietario a firmar un interés más elevado o poner otras garantías, como un avalista.
Como hemos indicado, el banco no siempre acepta quitar uno de los titulares de la hipoteca, pues consideran que están perdiendo garantías de pago del préstamo. Si acepta novar la hipoteca, es decir, modificar alguna de sus cláusulas, el hipotecado deberá estudiar esas nuevas condiciones y plantearse la posibilidad de seguir como único propietario y titular de la hipoteca o vender la vivienda.
¿Cómo se hace una extinción de condominio?
Si la pareja opta por la extinción del condominio, lo primero que tienen que hacer los propietarios de la vivienda es acudir a la notaría para disolver esa copropiedad. Además del gasto de notaría, se debe hacer frente al gasto del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
También es habitual que la pareja contrate una gestoría que se encargue de realizar los trámites. Si es así, además de la notaría, registro e IAJD, deberán asumir el pago por estos servicios.
Como ya hemos indicado, una vez realizada la extinción de condominio ante notario, se cambia la titularidad de la vivienda, pero no de la hipoteca. Es el momento de realizar la novación para que no aparezca como deudor el miembro de la pareja que ha dejado la propiedad de la vivienda. Si el banco no aceptara la novación, se podría intentar la subrogación de hipoteca, es decir, cambiar de banco la hipoteca.
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Gastos de hipoteca
Si tienes hipoteca, seguro que en el momento de su formalización tuviste que hacer frente a todos los gastos. En reclamador.es calculamos que hay 8,2 millones de hipotecas afectadas por esa cláusula considerada nula por abusiva por el Tribunal Supremo en su sentencia del 23 de diciembre de 2015. Si cancelaste tu hipoteca, también puedes reclamar los gastos de formalización.
En reclamador.es queremos ayudarte a recuperar lo que pagaste de más cuando firmaste tu hipoteca. Consulta con nuestros abogados tu caso de reclamación de gastos de formalización de hipoteca.
¿Cómo afecta a la declaración de la renta la extinción por condominio?
Con una extinción por condominio solo habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados en la parte del AJD, que dejará el pago de impuestos en un 1,5% (el 1% más los gastos del notario dependiendo de tu Comunidad autónoma.
Puede ser necesario incluir la extinción de condominio en el IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial para quien cede o vende parte de la vivienda. Aunque normalmente, si el valor total de la adjudicación es igual al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización, esta no computará como alteración del patrimonio a efectos de IRPF. Es decir, no sería necesario tributar en la declaración de la renta. Sin embargo, cuando este valor es distinto, sí que habrá una alteración.
me he separado y me he quedado con la vivienda al pagar a mi ex todo el dinero que el pagó. He tenido unos gastos de notario, registro abogado. Son deducibles estos gastos en la declaración de hacienda
Buenas tardes.
Actualmente, en reclamador.es no gestionamos este tipo de asuntos legales, por lo que no podremos ayudarte en esta ocasión.
Gracias por leer nuestro blog.
Hola me he divorciado con extinción de condominio mi exmarido todavía aparece en el préstamo de la hipoteca me ha cedido la casa a mi yo he pagado toda la hipoteca solo restan 3000 eur .
Puedo tener problemas por él estar en el préstamo de la hipoteca?
Buenas tardes….mi pareja se divorcio de su ex…..en el cual el se quedó con la casa y terminó de pagar la hipoteca y a ella le dio parte de dinero por la vivienda y enseres…..en el que hay luego una sentencia que dice que el piso es de el y tiene uso y disfrute hasta que muera …..pero según el hay que firmar el fin de condominio y ella dice que el piso ya es de el y no firma …..mi pregunta es si no firma y van a juicio que podría pasar con el inmueble….gracias
Hola, Mariseol.
Lamentablemente, en este momento no disponemos del servicio que necesitas. Apreciamos tu interés y te recomendamos que nos contactes en el futuro si surge una necesidad relacionada con nuestros servicios actuales:
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Gestión de herencias.
¡Gracias por tu comprensión!
Buenas,
En 2006 mi ex y yo compramos un piso sobre plano a valor del piso de mis ex suegros, el constructor se fue a pique y no acabo de escriturar dichos pisos pero mi ex si vive en el sin ningún derecho porque no hay escritura. La cuestión es que nos hemos quedado una deuda de unos 78000€ (a día de hoy) que está a nombre de mi ex, sus dos padres y yo (los 4 somos titulares), yo cuando me separé renuncié a ese piso (aún sin construir) y se supone que el banco me debería haber quitado de esa deuda, y entre que mi ex no presentaba la documentación y el banco que ponia trabas, no me han quitado. Llevo 18 años así, desesperada porque no sé que hacer ya, nadie quiere moverse y ahora me encuentro que no puedo pedir una hipoteca y en un año me veo en la calle, ya que actualmente vivo de alquiler y me han ofrecido venderme el piso y tal y como está todo, es a lo único que me puedo agarrar, a una hipoteca o a verme en la calle en un año porque los alquileres están por las nubes. Estoy muy desesperada y no sé qué hacer para solucionar esto.
Hola Ana Isabel,
Lamentamos lo ocurrido pero actualmente no gestionamos este tipo de casos.
Gracias por leer nuestro blog.
Mi ex marido y yo tenemos una hipoteca en común, pero la casa en escritura esta a mi nombre 100 por 100, por lo que se niega ha pagar la parte que le pertenece de hipoteca, aunque es la parte de su piso de soltero que pagamos entre los dos.y el se fue con su piso.
Hola.
Sentimos comunicarte que no tenemos información suficiente para resolver tu consulta.
Te aconsejamos acudas a un abogado experto para que estudie tu caso y te asesore sobre tus derechos.
Gracias por leer el blog de reclamador.es.
Buenos días, voy a realizar una extinción
de condominio donde l a titularidad se la quedará la otra persona. Ese 1,5% de impuestos sobre que valor es? Sobre el valor total del bien, sobre el valor hipotecado o sobre lo que he puesto yo y debe cederme?
La extinción de condominio es una opción frecuente en casos de divorcio con hipoteca compartida. Aunque permite que uno de los miembros se quede con la vivienda, la hipoteca sigue siendo un problema, ya que no siempre es posible cambiar el titular o modificar las condiciones. Es esencial negociar con el banco y considerar los costos adicionales como los impuestos y gastos notariales.
Gracias por tu comentario
Hola
Voy a separarme y quiero hacer una extinción de condominio para quedarme la vivienda, estamos al 50% y tenemos hipoteca. Cuando le pague lo acordado el ¿tiene que liquidar su parte correspondiente de hipoteca?
Buenos días.
Cuando se realiza la extinción de condominio, se cambia la titularidad de la vivienda, pero no de la hipoteca.
Para ello, tendríais que negociar con el banco una novación en el préstamo.
Gracias por leer nuestro blog.