Cancelación o subrogación: ¿qué opción elegir para cambiar de banco la hipoteca?

La subrogación de hipoteca no es otra cosa que el cambio de uno de los titulares del préstamo hipotecario. Ya sea la entidad bancaria o el propietario del inmueble. En esta ocasión, vamos a centrarnos en el cambio de banco de hipoteca, coloquialmente conocido como "llevarse la hipoteca a otro banco". Una circunstancia que se están planteando cada vez más hipotecados debido a la difícil situación por la que atraviesan muchos consumidores actualmente y ante la que otros tantos lo que se encuentran es una propuesta del banco de cancelación del préstamo para posteriormente firmar una nueva hipoteca. Por ello, en este artículo vamos a analizar qué conviene en tiempo de Covid-19 ¿cancelación o subrogación de hipoteca?

¿Qué interesa más a los hipotecados: cancelar la hipoteca y firmar un nuevo préstamo o subrogar? 

Como todo, depende del coste total de cada operación, aunque, en términos generales, la cancelación es más cara que la subrogación de hipoteca, pues sus comisiones son más altas.

Hay que tener en cuenta que la reducción de estas comisiones para las cancelaciones solo es aplicable a los préstamos formalizados tras su vigencia, por lo que hay que distinguir las comisiones de una u otra operación según la fecha de firma del préstamo y así: 

Por cancelación de hipoteca:

• A partir del 16 de junio de 2019. Según sea a interés fijo o variable:
  • • Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años y hasta el 1,5% durante los siguientes.
    • Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna comisión.
• Después de diciembre de 2007. Máximo 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si la cancelación se produce transcurridos cinco años desde la firma de la hipoteca. 
• Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. Máximo 0,5%.
• Antes del 27 de abril del 2003. Máximo, el 1%. 

Si la opción elegida es la cancelación de la hipoteca y la posterior firma de un nuevo préstamo, la recomendación es siempre comparar, estudiar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad y, también, comparar. Hoy en día es fácil, portales web como iAhorro, permiten a los consumidores comparar diferentes opciones y elegir la que mejor le convenga. Siempre hay que sacar papel, bolígrafo y calculadora y echar cuentas. Tanto para nuevos préstamos como para elegir entre cancelación y subrogación de hipoteca. 

Por subrogación de hipoteca

sin embargo, sí se aplica el efecto retroactivo (es decir, la fecha del préstamo es indiferente), y en los casos de préstamos a interés variable la comisión máxima será del 0,25% hasta los primeros tres años de vida del préstamo ó 0,15% si no han transcurrido cinco años, sin que se pueda cobrar ninguna comisión posteriormente. 

En los préstamos hipotecarios a interés fijo, esa comisión será un máximo del 2% del capital pendiente en los 10 primeros años y de 1,5% en el resto de su duración.

Todo ello, claro está, siempre que estas comisiones hayan sido previamente incluidas en el contrato, pues de lo contrario su exigencia por parte de las entidades sería abusiva. 

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