Plusvalía y dación en pago: diferencias entre vivienda habitual y segunda residencia
*Contenido actualizado diciembre 2021
Dación de pago. Un término que ha sonado con fuerza durante los últimos años, principalmente durante el periodo central de la crisis económica. Con él, se hace referencia a una forma de pago por la cual el deudor realiza el desembolso con el mismo objeto que dio lugar a esa obligación. En el caso del impago del préstamo con garantía hipotecaria, los deudores solicitan al banco acreedor que acepte la vivienda hipotecada como forma de pago para saldar la deuda pendiente.
A la ya difícil situación de encontrarse ante el impago de la hipoteca y la negociación con el banco de una posible dación en pago, se sumaba, hasta el año 2014, la posibilidad de que el ayuntamiento de la localidad requiriera el pago del impuesto de plusvalía municipal cuando se formalizaba la dación en pago, al ser considerado una transmisión de un terreno de naturaleza urbana.
Antes de continuar y explicarte si se debe pagar la plusvalía municipal en caso de dación en pago, te recordamos que esta acción supone la cancelación total de la deuda que estaba garantizada con el préstamo hipotecario, así como la liberalización de las responsabilidades personales del deudor o terceros frente al banco por dicha deuda.
Con efecto 1 de enero del año 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, la Ley de Haciendas Locales en su artículo 105, relativo a las excepciones, prevé en el apartado C que “Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales”.
Como se desprende de lo anterior, para que los hipotecados que entregan su inmueble en dación en pago estén exentos del pago de la plusvalía municipal, se requiere, primeramente, que dicho inmueble sea su vivienda habitual, entendiéndose por tal “aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años”.
Otro requisito para no estar obligado al abono de este impuesto es que ni el deudor o garante o cualquier miembro de su unidad familiar disponga, en el momento de realizarse la enajenación de la vivienda, de bienes por valor de la deuda hipotecaria.
Lo explicado hasta aquí se refiere a la excepción de pago del impuesto de plusvalía municipal en caso de dación en pago de vivienda habitual. Si se trata de una segunda residencia, el sujeto pasivo es la persona considerada transmitente del inmueble, es decir, quien entrega su vivienda como pago para saldar la deuda.
Actualización noviembre 2021:
Con la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, únicamente podrán reclamar el impuesto de plusvalía municipal, aquellos contribuyentes que se encuadren dentro de los siguientes supuestos:
En el artículo de este blog "Preguntas y respuestas tras la sentencia del Constitucional sobre plusvalía municipal" analizamos dicha sentencia en la que se declaran inconstitucionales y nulos varios artículos de la Ley reguladora de las Haciendas locales referentes al impuesto de plusvalía municipal.
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Ver comentarios
Buenas tardes he dado mi casa en dación en pago y he pagado el impuesto de plus valía el 15 de enero del 2015 puedo reclamar
Hola. Si pagaste la plusvalía municipal mediante autoliquidación sí estarías en plazo para reclamar.
Puedes consultar tu caso con un abogado rellenando este formulario: https://www.reclamador.es/taxes/municipaltax/formulario/
Gracias
Buenas me reclaman la plusvalia de una segunda vivienda de una dacion en pago realizada en el 2015 ....tengo que pagarla ?
Hola Toni.
Así es, al tratarse de una segunda residencia no te encuentras dentro de las excepciones señaladas y, por tanto, eres el obligado al pago de la plusvalía municipal.
Nuestra recomendación es que una vez abonado el impuesto, inicies tu reclamación lo antes posible. Te dejamos el enlace a nuestro formulario, donde estudiaremos la viabilidad de tu reclamación: https://www.reclamador.es/taxes/municipaltax/formulario/
Recuerda que en reclamador.es no tienes que adelantar ninguna cantidad para iniciar tu reclamación del impuesto de plusvalía municipal.
Gracias por leer el blog de reclamador.es
Hola. En mayo entregue la casa al banco con dacion en pago.Ha sido una vivienda familiar que estuve 7 años viviendo alli y hoy me llego la carta para pagar la plusvalía. No se que hacer me quede sin casa y encima con deudas
Hola, Dana.
Para que nuestro equipo fiscal estudie tu caso necesitamos que rellenes nuestro formulario: https://www.reclamador.es/impuestos/plusvalia/
Gracias por confiar en reclamador.es
Hola, Dana.
En referencia a la consulta que nos realizas indicarte que, conforme a la normativa vigente (art. 105.C de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.) para solicitar la exención del pago del impuesto de plusvalía en los casos de dación en pago es preciso que se cumpla lo siguiente:
"Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.
A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años".
Por lo tanto, si dicho inmueble no ha sido tu vivienda habitual o bien disponías de otros bienes que podían haber satisfecho la deuda, entendemos que el pago en concepto de plusvalía sería procedente.
En este caso sólo podría contemplarse la posibilidad de recurrir dicha autoliquidación/liquidación verificando si el ayuntamiento realizó los cálculos de forma correcta. Si lo deseas, desde https://www.reclamador.es/ podemos comprobar si el importe pagado es correcto, para ello es preciso que nos abras una solicitud de estudio de viabilidad de tu caso en el siguiente enlace https://www.reclamador.es/impuestos/plusvalia-municipal-herencia/ adjuntándonos copia de la autoliquidación/liquidación del pago del impuesto, copia del fraccionamiento del mismo, así como copia de las escrituras de adquisición y venta del inmueble.
Gracias por confiar en reclamador.es
Hola. Recibí la vivienda en la que vivia hacia un año en herencia. Una parte compre. Tengo que pagar plusvalía siendo de antes mi vivienda habitual?
Hola Rita,
Siempre que se produce una transmisión,sea del 100% u otro porcentaje, se genera el impuesto.
Desde reclamador.es, te aconsejamos el pago de la Plusvalía Municipal si el Ayuntamiento te la gira. Actualmente, salvo que se produzcan cambios en la legislación, tienes la obligación de efectuar dicho pago, a fin de evitar posteriores ejecuciones por vía de apremio, que pueden ejecutar el pago embargando cuentas, etc.
Gracias por leer nuestro blog.
Te pueden exigir el pago de la plusvalia municipal, si no se ha aceptado la herència,sin haber.renunciado a ella
Buenas noches:
Un matrimonio ha avalado con sus dos propiedades a una Sociedad un préstamo hipotecario, que no se puede pagar.
Para salvar uno de los pisos, los fiadores venden el otro que era su vivienda habitual cuyo importe cobrará en su totalidad la Entidad Bancaria y además deben pagar 9.000.-€ ,para que no ejecuten la hipoteca y así poder salvar su segunda vivienda.
La venta de su vivienda habitual que irá íntegramente para el Banco.
¿Deberá tributar por plusvalía municipal?
Saludos.
Hola Vicus,
A no ser una dación en pago, que es lo único que hubiera dejado exento el pago del tributo, tenéis que tributar.
Gracias por leer nuestro blog.
Tengo una dación impago concedida en 2017 . Y desde el año pasado me reclaman la plusvalía por la opef. Soy discapacitado tengo una pensión de 500 euros.
Que puedo hacer si no tengo dinero para pagar. Gracias un saludo.
Hola José Manuel,
Las daciones en pago están exentas de tributación como ganancias, pero si te las están reclamando desde 2017 has perdido la oportunidad de recurrir. Lo único que puedes hacer es solicitar un fraccionamiento para pagar a plazos.
Gracias por leer nuestro blog.
`Tengo un terreno en Santa Coloma de Gramanet compartido con mis dos hermanos por herencia desde el 2005. Uno de ellos hipotecó su parte y el banco la ejecutó y la embargó por no pagar. De eso ya hace 8 años. Ahora un fondo buitre ha comprado esa deuda. Nosotros le ofrecemos el resto del terreno como dación en pago de la deuda. Qué plusvalía de debería pagar?
Hola Miguel Angel,
Existen algunas excepciones para el pago del impuesto de plusvalía municipal por dación en pago de la vivienda. Los hipotecados que entregan su inmueble en dación en pago están exentos de dicho impuesto.
Si necesitas asesoramiento, ahora mismo tenemos disponible un nuevo servicio de videoconsulta online que consiste en que un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión en concreto. Puedes registrarte aquí para solicitar que te llamemos sin compromiso y explicarte más. ¡Te esperamos!
`Tengo un terreno en Santa Coloma de Gramanet compartido con mis dos hermanos por herencia desde el 2005. Uno de ellos hipotecó su parte y el banco la ejecutó y la embargó por no pagar. De eso ya hace 8 años. Ahora un fondo buitre ha comprado esa deuda. Nosotros le ofrecemos el resto del terreno como dación en pago de la deuda. Qué plusvalía se debería pagar?
Hola , me reclaman una plusvalía porque el banco se quedo el piso al no poder pagar la hipoteca, fue después de una sentencia de divorcio en la que el juez le dio uso y disfrute a mi ex mujer y mi hija , por lo tanto yo estaba en otro domicilio de alquiler, he de pagar la plusvalía,? Gracias
Hola Benajmin,
La plusvalía municipal es un impuesto que se genera al realizarse la transmisión de un terreno de naturaleza urbana. El hecho que no vivieras en el domicilio no te exime de su pago.
Por otra parte, según la Ley de Haciendas Locales en caso de dación en pago estarías exento del pago de la Plusvalía Municipal, pero tienes que cumplir ciertos requisitos.
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