{"id":17048,"date":"2018-02-13T09:43:42","date_gmt":"2018-02-13T08:43:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.reclamador.es\/blog\/?p=17048"},"modified":"2025-08-26T15:07:32","modified_gmt":"2025-08-26T13:07:32","slug":"error-formula-plusvalia-municipal-ganancias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.reclamador.es\/blog\/error-formula-plusvalia-municipal-ganancias\/","title":{"rendered":"\u00bfPor qu\u00e9 se ha cobrado de m\u00e1s? \u00bfSe puede reclamar? La plusval\u00eda municipal comprensible para todos"},"content":{"rendered":"
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\"plusval\u00eda
Error f\u00f3rmula plusval\u00eda municipal<\/figcaption><\/figure>\n
Novedades octubre 2021: El Tribunal Constitucional declara inconstitucionales y nulos los art\u00edculos 107.1, segundo p\u00e1rrafo, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Para saber c\u00f3mo te afecta esta sentencia si has pagado el impuesto de plusval\u00eda municipal al vender o recibir mediante herencia o donaci\u00f3n un terreno de naturaleza urbana, accede a nuestro post \u201cPreguntas y respuestas tras la sentencia del Constitucional sobre plusval\u00eda municipal\u201d<\/a>.<\/h6>\n

La plusval\u00eda municipal<\/strong> es el impuesto que paga el vendedor de un inmueble a su ayuntamiento cuando vende una vivienda o recibe un inmueble en herencia o donaci\u00f3n<\/a>. El objetivo del impuesto es que el vendedor pague por el incremento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que se edifica su vivienda desde que lo compr\u00f3 hasta que lo vendi\u00f3.<\/span><\/p>\n

El sentido com\u00fan invita a que el beneficio se calcule por la diferencia entre el precio que pagamos al comprar la casa y el que pagamos al venderla. Por ejemplo si compramos una casa por 10 y la vendimos por 15, el beneficio ser\u00eda igual a la 5 (15 \u2013 10=5). Sin embargo, la ley establece que los ayuntamientos pueden obligarnos a pagar el <\/span>tributo basados en un valor te\u00f3rico que se va actualizando en el tiempo<\/b> bajo un criterio bastante complejo e independiente del de mercado.<\/span><\/p>\n

Este valor te\u00f3rico es lo que se llama <\/span>valor catastral del suelo<\/b> y, por ejemplo, en los a\u00f1os de la crisis, mientras el valor de las viviendas bajaba, el catastral subi\u00f3. Por lo tanto no coincide con el de mercado.<\/span><\/p>\n

Se puede reclamar la plusval\u00eda municipal cuando hemos perdido dinero con la venta y recuperar el 100%<\/b><\/h2>\n

Nuestro Tribunal Constitucional ha establecido que, si se puede acreditar que una vivienda se vendi\u00f3 con p\u00e9rdidas<\/a> (mediante la escritura de compra y la de venta de la propiedad), por mucho que el valor catastral diga que el valor ha crecido, es inconstitucional que se deba pagar impuesto alguno cuando no se ha ganado nada en la operaci\u00f3n. Por lo tanto se puede reclamar el 100% de lo pagado (si ya lo hemos hecho) o presentar una liquidaci\u00f3n con valor cero si no lo hemos pagado todav\u00eda.<\/span><\/p>\n

Y tambi\u00e9n cuando hemos ganado: error de f\u00f3rmula<\/b><\/h2>\n

Cuando hemos vendido por m\u00e1s valor del que nos cost\u00f3, nos tenemos que ce\u00f1ir al valor catastral como precio de referencia. Por poco objetivo que sea el criterio, nuestros legisladores as\u00ed lo establecen y no podemos hacer nada por evitarlo. Compramos el argumento porque no nos queda otra.<\/span><\/p>\n

Sin embargo, aun ci\u00f1\u00e9ndonos al valor catastral, <\/span>la \u00a0f\u00f3rmula que usan los ayuntamientos para el c\u00e1lculo de nuestro beneficio es err\u00f3nea<\/b>. Veamos por qu\u00e9.<\/span><\/p>\n

La f\u00f3rmula con la que calculan el beneficio se basa en tomar como referencia el valor catastral en el momento de la venta. A ese valor se le aplica un porcentaje de incremento que depende del n\u00famero de a\u00f1os que hayamos tenido la vivienda en propiedad. <\/span>A m\u00e1s a\u00f1os m\u00e1s hemos ganado, m\u00e1s porcentaje de incremento<\/b>. Si la hemos tenido un a\u00f1o es un 2%, y luego va creciendo seg\u00fan los a\u00f1os hasta 20 a\u00f1os o m\u00e1s donde es un 60%.<\/span><\/p>\n

Veamos un ejemplo donde el valor catastral en el momento de la venta es de 10 y la tasa de actualizaci\u00f3n es del 25%. Los ayuntamientos \u00a0calculan el beneficio de la siguiente manera:<\/span><\/p>\n

Beneficio= Valor Catastral (10) x % de incremento (25%)= 2,5<\/b><\/h6>\n

Veamos si el criterio es correcto. Ya hemos comprobado que el valor catastral se actualiza de forma bastante compleja y subjetiva. Pero lo cierto es que sabemos el valor concreto al venderlo y nos est\u00e1n diciendo el beneficio concreto tambi\u00e9n.<\/span><\/p>\n

Si sabemos cu\u00e1nto vale una casa a d\u00eda de hoy \u00a0y lo que hemos ganado vendi\u00e9ndola, podemos deducir lo que val\u00eda al inicio (aunque todos los valores sean te\u00f3ricos y no de mercado). Es una f\u00f3rmula muy b\u00e1sica.<\/span><\/p>\n

Valor inicial (que desconocemos) + Beneficio (que conocemos)= Valor catastral (en momento de la venta, que conocemos)<\/b><\/p>\n

Valor inicial+ 2,5 (beneficio)= 10 (Valor Catastral)<\/span><\/p>\n

Por lo tanto, nuestra casa val\u00eda 7,5 al inicio VI= 10-2,5=7,5<\/span><\/p>\n

Si lo que proponen los ayuntamientos es correcto, el beneficio de la operaci\u00f3n sobre el valor inicial deber\u00eda de ser el 25%, que es el porcentaje de incremento que nos dicen que hemos tenido<\/span><\/p>\n

Sin embargo, el beneficio (2,5) sobre el valor inicial (7,5), representa un 33%. Y el ayuntamiento est\u00e1 diciendo que se ha actualizado un 25%: (2,5\/7,5= 33%). Algo no cuadra.<\/span><\/p>\n

Si quieres tener una explicaci\u00f3n m\u00e1s detallada del asunto, desc\u00e1rgate este informe jur\u00eddico<\/a> elaborado por nuestro departamento legal.<\/strong><\/h6>\n

Por lo tanto hay una incongruencia y se nos est\u00e1 haciendo pagar una revalorizaci\u00f3n superior (33%) a la experimentada (25%).<\/p>\n

El error se puede explicar de varias maneras. Los ayuntamientos est\u00e1n calculando una revalorizaci\u00f3n futura del bien, no la que ha experimentado realmente. Est\u00e1n actualizando un valor (el catastral) que por definici\u00f3n ya est\u00e1 actualizado. Dicho de otra manera, en nuestro ejemplo lo que est\u00e1n diciendo es que el bien vale 12,5 y no 10.<\/span><\/p>\n

C\u00e1lculo plusval\u00eda: \u00bfC\u00f3mo se calcula correctamente la plusval\u00eda municipal?<\/strong> <\/span><\/h2>\n

Es un tema meramente matem\u00e1tico. La f\u00f3rmula correcta que plantea nuestro perito se basa en sentencias de diversos Tribunales Superiores de Justicia (Madrid, Valencia y Castilla la Mancha, entre otros) desde 2010 y es la siguiente.<\/span><\/p>\n

Beneficio=(Valor Catastral x porcentaje de incremento)\/ (1+porcentaje de incremento)<\/b><\/h6>\n

Si esta f\u00f3rmula fuese correcta, nuestro Beneficio respecto al Valor Inicial deber\u00eda de corresponder con el porcentaje de incremento. Volvamos al mismo ejemplo anterior, donde el valor catastral es 10 y la tasa de actualizaci\u00f3n es del 25%<\/span><\/p>\n

Beneficio= 10(VC)x25% (porcentaje de incremento)\/(1+25%(porcentaje de incremento))<\/span><\/p>\n

Beneficio=2,5\/1,25=2<\/span><\/p>\n

Si 2 es el beneficio y 10 el valor catastral, el valor inicial del bien es 8<\/span><\/p>\n

Valor Inicial + Beneficio= Valor catastral<\/span><\/p>\n

Valor inicial=10-2=8<\/span><\/p>\n

Y esto es correcto, puesto que el porcentaje que representa el beneficio sobre el valor inicial es del 25%, que coincide con el porcentaje de incremento. 2(beneficio)\/8 (valor inicial) =25%=porcentaje de incremento.<\/span><\/p>\n

Lo que hace esta f\u00f3rmula es calcular el beneficio experimentado en los a\u00f1os que hemos tenido el inmueble, no el que experimentar\u00e1 que es lo que hacen los ayuntamientos, y que se traduce en que el beneficio real es menor que el que nos dicen ellos (en el ejemplo, ellos dicen que hemos ganado 2,5 cuando lo correcto es decir que hemos ganado 2)<\/b><\/h6>\n

Esto se traduce en que, en los casos en que hemos vendido con ganancias, podemos recuperar hasta el 37,5% de lo que hemos pagado al ayuntamiento (cuantos m\u00e1s a\u00f1os hayamos tenido la casa, m\u00e1s porcentaje recuperamos).<\/span><\/p>\n

Lo m\u00e1s llamativo de todo esto es que <\/span>se lleva haciendo mal desde 1989<\/b> y los ayuntamientos siguen con ello a la espera de que se pronuncie el Tribunal Supremo y se cambie la ley porque les toca directamente el bolsillo y saben que hay mucha gente que no reclamar\u00e1. Sin ninguna duda, <\/span>nos est\u00e1n quitando dinero que no les corresponde<\/b>.<\/span><\/p>\n

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