El contrato a perpetuidad: el gran problema de la vivienda en multipropiedad

El boom de la vivienda en multipropiedad en la década de los 80 y 90 tiene consecuencias legales que llegan hasta la actualidad. Se trata de un sistema de aprovechamiento por turnos. Es decir, varias personas se ponen de acuerdo para disfrutar de la vivienda durante un periodo determinado de tiempo. Hasta aquí parece todo normal, ¿por qué entonces existen hoy en día problemas con la vivienda en multipropiedad?

Decimos que los problemas de los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turísticos llegan hasta nuestros días porque una gran parte de ellos se hicieron a perpetuidad, por lo que hasta hoy muchos de esos “copropietarios” siguen estando obligados a pagar por un apartamento del que ya no quieren disfrutar. En otras palabras, hace más de 20 años se firmaron unos contratos que, se quiera o no, se tienen que seguir cumpliendo hoy. Concretamente, pagando por la semana o periodo de tiempo de disfrute de ese apartamento turístico.

En ningún momento son propietarios de la vivienda, que suele ser de una empresa gestora. Por eso entrecomillamos la palabra copropietarios, pues es como comúnmente se les conoce.

Normativa sobre viviendas en multipropiedad

Este problema se intentó atajar en Europa a mediados de los años 90 con la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. España traspuso esta Directiva en el año 1998, entrando en vigor el 5 de enero de 1999 la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

¿Qué decía esta ley española sobre viviendas en multipropiedad?

Esta normativa intentó limitar el principal problema de la vivienda en multipropiedad, la duración del contrato. Concretamente, el artículo 3 de la citada ley señala que “la duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción”. Es decir, se limita la duración del contrato impidiendo su perpetuidad.

El problema surge con los contratos anteriores y, también, con posteriores contrarios a esta ley. ¿Por qué? Porque los contratos se seguían firmando por tiempo indefinido. Por ello, muchos afectados se plantearon (y se plantean) si pueden anular su contrato de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turísticos.

Posteriormente, entró en vigor la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. Esta nueva normativa sobre las conocidas como viviendas en multipropiedad, es un texto unificado. Comprende tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, como la incorporación de la Ley 42/1998.

Jurisprudencia en relación a los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turísticos

Desde el año 2015, el Tribunal Supremo español viene pronunciándose respecto a la multipropiedad. Desde entonces, numerosas sentencias del mismo tribunal declaran la nulidad de estos contratos. Dichas sentencias liberan a los copropietarios de esa carga que habían adquirido “de por vida”.

Concretamente, la primera sentencia del Tribunal Supremo fue la 774/2014, de 15 de enero de 2015. En ella se daba la razón al afectado y anulaba el contrato de multipropiedad firmado.

Como señalábamos, no ha sido la única sentencia del Alto Tribunal sobre estos contratos. Más de medio centenar de fallos reiteran que su comercialización, sin respetar el régimen temporal establecido, da lugar a la nulidad de pleno derecho del contrato.